🔑 5 choses à savoir avant de demander son prêt immobilier
📂 Acheter sa résidence principale quand on est entrepreneur
Bonjour à toutes et tous,
Avec un peu plus de temps pour moi, je suis heureuse de vous retrouver dans cette nouvelle édition de banco.
Qu’il s’agisse de votre futur appartement ou de la maison de vos rêves, beaucoup d’entrepreneurs peinent encore à obtenir un prêt immobilier.
L’accès au prêt immobilier est un vrai casse-tête pour les entrepreneurs. Pourtant, on connaît tous un ami d’ami qui lui a réussi.
Alors hauts les coeurs jeunes entrepreneurs. Dans cette édition, je vous dévoile 5 choses à connaître avant de demander un prêt immobilier.
❶ La base ✅ : le taux d’endettement maximum est de 33% des revenus.
Autrement dit, vous devez gagner 3 fois plus que vos échéances de prêt.
La notion de “revenus” mérite d’être précisée. Car les étrennes régulières de Mémé qui veut défiscaliser ne comptent pas. En revanche les salaires de votre conjoint·e, Deputy Director chez Saint-Gobain, eux vont faire sourciller votre banquier 💋
Quels sont les revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement ?
☑️ Les salaires issus d’un CDI hors période d’essai. Oui parce qu’ils ouvrent droit au chômage en cas de licenciement,
☑️ Les revenus récurrents d’un dirigeant d’une entreprise > 3 ans et rentable (salaires et/ou dividendes). Oui parce que dans la tête d’un banquier, la boîte est censée vous payer vos salaires avec vos bénéfices…,
☑️ Les revenus immobiliers si vous êtes déjà heureux propriétaire d’un appartement locatif. À condition qu’ils soient contractualisés par un bail, ce qui exclue toute forme de location saisonnière. Oui parce que pendant le confinement, les restau ont bien continué à payer leur loyer… contrairement aux touristes d’Airbnb.
🛎 Mais quel est le rôle de la garantie dans tout ça ?
Les ingénieurs parmi vous m’expliqueront que la banque prend une hypothèque1 en cas d’impayé, alors arrêtons de justifier ses excès de zèle 🤬
En effet, c’est d’ailleurs grâce à l’hypothèque que notre banquier ne nous demande pas de garantir nos 20 prochaines années de salaire pour emprunter.
Mais en cas de chute du marché de l’immobilier (👋 hello les subprimes) la garantie ne couvre plus la totalité du prêt.
Donc il faut au moins s’assurer que nous pourrons rembourser les premiers 20% soit grossièrement les 4 premières années sur une durée moyenne de 20 ans.
❷ La cerise 🍒 : il faut un apport minimum de 10%.
Les étrennes de Mémé pourront quand même vous permettre de :
(i) Constituer votre apport
Pour se prémunir de ce fameux risque de chute de l’immobilier, la banque exige souvent un apport personnel minimum de 10%.
🔦 Alerte tuyau : Vous pouvez d’ailleurs vous en servir comme d’une marge de manoeuvre. Si vos revenus d’entrepreneurs ne présentent pas tous les critères d’éligibilité ci-dessus, sachez que plus vous gonflez votre apport, meilleures sont vos chances d’emprunter.
💡 Alerte meilleur tuyau : Au lieu de gonfler votre apport, vous pouvez plutôt proposer de bloquer2 une partie de cet apport sur un contrat de placement. Si vous êtes plutôt du genre optimiste sur vos revenus futurs, vous pourrez toujours demander à renégocier votre prêt plus tard pour récupérer l’argent. Quitte à faire jouer la concurrence avec une autre banque 😉
(ii) Financer les frais d’acquisition
Les frais d’acquisition sont composés :
des frais d’agence éventuels
des frais de notaire
et des frais de dossier (bancaire et courtier si vous y faites appel)
🔕 L’heure des mauvaises nouvelles a sonné. Parce que non seulement c’est à l’emprunteur de les autofinancer. Mais en plus, ils ne sont même pas pris en compte dans le calcul de votre apport personnel.
🤫 Bon aller, je vous avoue que le cadre sup’ de chez Thalès qui présente un taux d’endettement < 30%, non seulement peut se passer d’apport, mais il arrive même parfois à se faire financer les frais d’acquisition. Dans le jargon bancaire, on appelle ça un financement à 110% et tout dépend du pouvoir de négociation de l’emprunteur.
❸ L’évidence ⏪ : seuls vos revenus historiques comptent.
Un banquier, ça vit toujours dans le passé. Vous vous plaignez assez des fonctionnalités de son app pour l’ignorer 🖨
Alors à vos 3 derniers avis d’imposition et bulletins de salaires les amis 📎 C’est eux qui remplissent les cases du formulaire de votre banquier, pas vos business plan.
💡 Conclusion, si le taux d’endettement de votre projet nécessite de vous augmenter, faites-le au moins 1 an avant.
L’ingénieur qui sommeille en vous va bien finir par m’expliquer que du coup vous paierez plus d’impôt pour rien ?
Et oui mais s’il y a un proverbe à retenir quand il s’agit de patrimoine, c’est qu’on ne peut jamais obtenir le beurre et l’argent du beurre 🧈 Quand on gagne d’un côté, ici la propriété, cherchez toujours de quel côté vous perdez, ici la fiscalité.
❹ La zone grise du banquier ⬜️ : malgré le score rouge, félicitation, le dossier est accepté !
C’est à cause d’elle que vous ne savez jamais sur quel pied danser avec votre banquier. Que ses réponses sont toujours compliquées.
Cette zone où les limites peuvent être franchies et les règles transgressées. Tout ça, en comptant sur la capacité de jugement de votre banquier et sur son envie de s’impliquer.
Moi je dirais plutôt que c’est grâce à elle que l’ami de votre ami lui a pu obtenir son prêt.
Les entrepreneurs sont les premiers à profiter de la zone grise. Enfin après les courtiers qui sont les premiers à s’en rémunérer 👋
Pour passer du score rouge un accord de prêt, 2 critères doivent être réunis :
(i) La demande de financement ne craint pas assez pour être juste refusée :
Au lieu d’un taux d’endettement à 33%, vous êtes à 38%. Mais après avoir payé l’échéance de prêt, il vous reste 5000€ / mois, célibataire et sans enfant. Le reste à vivre est largement supérieur aux référentiels.
Votre entreprise n’est pas rentable mais vous réalisez un apport démesuré de 50%. L’hypothèque sur le bien immobilier vaut alors 2 fois plus que le montant emprunté.
Votre entreprise a moins de 3 ans, mais ex ingénieur software chez Google, vous êtes une rock star sur le marché de l’emploi 😎 Si l’aventure devait se terminer, vous n’aurez aucun mal à retrouver un emploi et qui plus est, mieux payé pour rembourser votre prêt.
(ii) Le banquier trouve un intérêt suffisant à argumenter :
Des demandes de prêt immobilier, ce n’est pas ce qu’il manque sur le marché.
🟥 Pourquoi un banquier se fatiguerait à argumenter un dossier qui score rouge, plutôt que de se contenter de tous ses dossiers verts ? 🟩
Pour l’argent du beurre bien-sûr. Nous l’avons déjà évoquée, il s’agit de la contrepartie commerciale.
Et ça tombe bien, car l’entrepreneur est une véritable poule aux oeufs d’or pour les banquiers :
❺ Le prix 💵 : savoir calculer le coût d’un prêt immobilier
Comme pour le prêt professionnel, pour comparer le coût d’un prêt immobilier, il faut raisonner en €. Il se compose :
🧱 Du taux d’intérêt, lui même composé :
🧱 Du taux de l’assurance emprunteur, imposée par la banque :
Elle rembourse le prêt en cas de décès ou d’invalidité et peut prendre en charge les échéances de prêt en cas d’incapacité (médicale) à travailler.
♟ N’oubliez pas que mieux vaut négocier 0,20% sur l’assurance que sur le taux du prêt. Le taux de l’assurance est calculé chaque année sur le capital emprunté à l’origine. Tandis que le taux du prêt est calculé chaque mois sur le capital restant à rembourser qui lui diminue.
😇 Dans les faits, la loi vous réserve plein de droits. Dont celui de souscrire à une autre assurance emprunteur que celle de votre banque. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Souvent moins chère, les garanties doivent juste être équivalentes.
😈 Mais dans la pratique, le banquier lui se réserve aussi le droit de tout bonnement refuser votre prêt s’il ne gagne pas assez. Tout dépend de votre pouvoir de négociation…
💡 Une multitude d’hommes et de femmes politiques sont passées par là, avec les lois Lagarde, Hamon, Lemoine… Grâce à elles, vous pouvez éviter de fâcher votre banquier, en prenant son assurance et en changeant quand vous voulez dans les 12 premiers mois ou à chaque date d’anniversaire.
🤝 Gardons nos bonnes manières. Si vous ne l’avez jamais évoquée avec votre banquier, alors c’est de bonne guerre. Mais si vous vous êtes engagé à conserver l’assurance emprunteur et que c’était moi votre banquière, alors ça deviendrais une très mauvaise guerre…
🧱 Des frais de dossier de la banque :
Ils sont facilement négociables. Une petite assurance habitation et le tour est joué 🧙♀️ De toute façon, il vous en fallait une…
🧱 Des frais de prise de garantie :
Des entreprises comme Crédit Logement ou la SACCEF… peuvent se porter caution auprès de votre banque pour le prêt immobilier que vous contractualisez. Soumis à une analyse de votre dossier, son coût est souvent inférieur à l’hypothèque.
🧱 Du prix du forfait pour le compte personnel :
Certains d’entre vous croient encore que la banque qui fait le prêt peut prélever l’échéance sur un compte logé ailleurs que chez elle.
Pouvoir ne veut pas dire vouloir 😈
Emprunter à une banque nécessitera forcément d’y ouvrir un compte personnel et de payer le forfait associé.
À vos comparaisons… à vos négociations 💪
Vous voilà désormais armés pour appeler votre banquier ☎️
J’espère que cette nouvelle édition de banco vous a plu.
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À bientôt 👋
Maïté
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Avertissement : La newsletter banco est une initiative personnelle et non commerciale. Elle n’est affiliée à aucune organisation et ne comporte aucune offre et n’assure aucun service de banque, d’investissement ou d’assurances. Les informations présentées sur cette page vous sont fournies exclusivement à titre informatif. Je ne vous connais pas assez pour qu’elles puissent être considérées comme des conseils fiscaux, juridiques, d’assurance ou d’investissement, qui nécessitent une étude personnalisée de votre situation par un conseiller financier ou un professionnel de la fiscalité. Même si je m’applique à vous communiquer des informations fiables, elles peuvent évoluer, s’apprécier différemment et je peux même me tromper… donc ni leur exactitude ni leur exhaustivité ne sont garanties.
Mise en garantie d’un bien immobilier pour assurer le prêteur du remboursement d’un prêt en cas d’impayé.
Bloquer de l’argent en garantie d’un prêt s’appelle un “nantissement”